Czy można wybudować dom na terenie zalewowym?
Tereny zalewowe kuszą niejednego inwestora bliskością natury, ciszą, spokojem, a przede wszystkim niższą ceną działki budowlanej w porównaniu do regularnych ofert rynkowych. Przed postawieniem budynku mieszkalnego warto jednak wziąć pod uwagę wszystkie zagrożenia, jakie niesie ze sobą ryzyko podtopienia oraz powodzi. Czy na terenie zalewowym można budować dom i czy warto w ogóle się tego podejmować? Poznaj wszystkie za i przeciw takiej inwestycji.
Co można wybudować na terenie zalewowym?
Technologia budowlana to tylko jeden z aspektów, który wpływa na bezpieczeństwo i komfort przyszłych mieszkańców nieruchomości. Decydująca jest także sama lokalizacja działki, dlatego nie bez powodu poruszamy temat budowy na terenie zalewowym. Mimo że obszar ten wydaje się atrakcyjny ze względu na bliskość przyrody oraz ogólnie panujący spokój, takie przedsięwzięcie budowlane wiąże się z wieloma wyzwaniami, o czym w dalszej części artykułu.
Na początek zacznijmy od podstawowych definicji, które pomogą zrozumieć, dlaczego warto dokładnie się zastanowić nad taką budową. Tereny zalewowe to obszary narażone na częściowe lub całkowite zalanie w wyniku wezbrania wód rzek, jezior lub intensywnych opadów deszczu. Wyróżnia się 4 główne kategorie:
- strefa całkowitego zalania po przerwaniu wału przeciwpowodziowego – obszary te są najbardziej narażone na powodzie i zalania;
- strefa prawdopodobieństwa wystąpienia powodzi raz na 10 lat (10%) – miejsca, gdzie powodzie występują stosunkowo często;
- strefa prawdopodobieństwa wystąpienia powodzi raz na 100 lat (0,1%) – obszary o średnim ryzyku powodziowym;
- strefa prawdopodobieństwa wystąpienia powodzi raz na 500 lat (0,02%) – obszary o niskim ryzyku powodziowym, gdzie powodzie są rzadkością.
Ocenie podlega więc przede wszystkim historia podtopień na przestrzeni lat. Takie obszary można znaleźć chociażby w województwie dolnośląskim, opolskim, małopolskim, śląskim, podkarpackim, mazowieckim, warmińsko-mazurskim i pomorskim.
Co można wybudować na terenie zalewowym? W teorii mogą to być budynki mieszkalne, sklepy, biura i restauracje, infrastruktura publiczna np. linie kolejowe, mosty i drogi, a także zagrody dla zwierząt. Wymaga to jednak uzyskania zgody, spełnienia rygorystycznych warunków oraz zabezpieczenia konstrukcji, aby przetrwała trudne warunki pogodowe.
Jak sprawdzić, czy teren jest zalewowy?
Zakup działki budowlanej zawsze wiąże się z jej dokładnym sprawdzeniem – tylko w ten sposób można uchronić się przed nieprzyjemną niespodzianką. Proces ten można przeprowadzić na kilka sposobów, korzystając z dostępnych narzędzi, a także pomocy konkretnych urzędów.
- Jednym z najważniejszych dokumentów do zweryfikowania przed budową domu na terenie zalewowym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. To właśnie on określa przeznaczenie i zasady zagospodarowania terenu. MPZP można znaleźć na stronach internetowych urzędów gmin lub miast albo zobaczyć osobiście po złożeniu wniosku. Jeśli działka znajduje się na obszarze zagrożonym powodzią, plan ten dostarczy szczegółowych informacji o ograniczeniach budowlanych.
- Inny źródłem wiedzy jest Geoportal. To serwis internetowy, który umożliwia dostęp do map i danych przestrzennych, w tym dotyczących zagrożeń powodziowych. Jak sprawdzić, czy teren jest zalewowy? Wystarczy w wyszukiwarce wpisać numer ewidencyjny działki lub jej lokalizację.
- Kolejnym narzędziem jest ISOK. Zapewnia dostęp do map zagrożenia i ryzyka powodziowego. Wszystkie informacje znajdują się na portalu https://isok.gov.pl w zakładce Hydroportal.
- Pomocna okazuje się także rządkowa strona powodz.gov.pl.
Czy budowa na terenie zalewowym jest możliwa, jeśli działka nie jest uwzględniona w MPZP? Wtedy informacji można szukać w regionalnych jednostkach Wód Polskich. Jeżeli okazuje się, że obowiązuje zakaz przeprowadzania prac budowlanych na danym obszarze, to zawsze można spróbować złożyć wniosek do Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej Wód Polskich z prośbą o zmianę decyzji.
Sprawdź: jak sprawdzić działkę przed zakupem.
Czy na terenie zalewowym można budować dom?
W przypadku niektórych powierzchni zalewowych zdarza się, że mimo wyznaczonego zagrożenia nigdy nic złego nie stało się na tym obszarze. Dlatego niekiedy udaje się ostatecznie dostać zgodę na budowę. Warto jednak wiedzieć, z jakimi zagrożeniami wiąże się takie przedsięwzięcie.
Głównym ryzykiem związanym z budową domu na terenie zalewowym jest możliwość zalania lub podtopienia budynku. Powodzie mogą wystąpić nagle (np. powodzie błyskawiczne spowodowane nadmiernymi opadami deszczu), powodując znaczne szkody materialne i zagrożenie dla życia mieszkańców. Zalania potrafią uszkodzić strukturę budynku, instalacje elektryczne, ogrzewanie oraz wykończenie wnętrz. Nieruchomości powstające na obszarach zalewowych mogą więc wymagać częstych napraw i konserwacji, co wiąże się z wysokimi kosztami.
Każdy dom na terenie zalewowym oznacza konieczność zakupu dobrej polisy. Ubezpieczyciele uwzględniają ryzyko powodzi w swoich kalkulacjach, co przekłada się na wyższe składki. Cała procedura może również wiązać się z dodatkowymi ekspertyzami i ocenami technicznymi, których kosztami obarczany jest właściciel nieruchomości.
Aby zapewnić bezpieczeństwo, budowa na terenie zalewowym wymaga użycia specjalistycznych materiałów oraz technologii. Oznacza to także pewne ograniczenia projektowe – należy zrezygnować z podpiwnicza, a fundament powinien być podniesiony. Chociaż okolica może zachwycać swoją naturalnością, to postawienie nieruchomości w takim obszarze może wiązać się z ciągłym stresem ze względu na możliwość powodzi. Ryzyko utraty mienia i zagrożenie dla zdrowia i życia mieszkańców ma niewiele wspólnego z uczuciem komfortu. Czy na terenie zalewowym można budować dom? Nie jest to rekomendowane, lecz w teorii możliwe – lepiej jednak dokładanie przeanalizować wszelkie za, a przede wszystkim przeciw.
