Zakup działki z rozpoczętą budową – czy to dobry pomysł?

Działki z rozpoczętą budową kuszą wielu inwestorów wizją szybszego wprowadzenia się do własnego domu i uniknięcia długotrwałych formalności. Wyobraź sobie – część prac już za tobą, projekt wybrany, a pozwolenie na budowę w mocy. Czy to nie brzmi jak prosta droga do oszczędności czasu i pieniędzy? Z pozoru może się wydawać, że to idealne rozwiązanie, jednak rzeczywistość nie zawsze bywa tak prosta. Zakup działki budowlanej z rozpoczętą budową niesie ze sobą szereg wyzwań – od formalnych kwestii związanych z przeniesieniem pozwoleń, po potencjalne problemy techniczne wynikające z jakości dotychczasowych prac. W tym artykule omówimy wszystkie za i przeciw.

Dlaczego niektórzy wybierają działki z rozpoczętą budową?

Stawianie domu od zera wymaga cierpliwości, formalności i często wiąże się z niespodziewanymi opóźnieniami. Kupując działkę, na której budowa już trwa, z pozoru eliminuje się niektóre z tych problemów. W końcu spora część prac, takich jak fundamenty, konstrukcja czy nawet stan surowy budynku, może być już gotowa, a to pozwala na szybsze przejście do etapu wykończeniowego. Tutaj powinna jednak wkroczyć rzeczywistość, bo rzadko kiedy pierwotny projekt jest zgodny z potrzebami nowego inwestora, a wprowadzenie znaczących zmian wcale nie należy do łatwych.

Dlaczego jeszcze zakup działki z rozpoczętą budową wydaje się kuszący? Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę może wynosić nawet kilka miesięcy, a tu projekt już zatwierdzony i prace rozpoczęte. Warto jednak pamiętać, aby dokładnie sprawdzić, czy dokumentacja wciąż jest ważna – pozwolenie na budowę obowiązuje przez 3 lata od momentu jego wystawienia lub 3 lata od chwili przerwy w pracach. W przeciwnym razie trzeba składać wniosek ponownie, czyli cały urok działki budowlanej z rozpoczętą budową gaśnie. Jak zweryfikować jego ważność? Prosząc o udzielenie informacji publicznej w starostwie lub urzędzie miasta, wchodząc na stronę http://wyszukiwarka.gunb.gov.pl/ albo sprawdzając w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP).

Nie da się też zapomnieć o kwestiach finansowych – taka działka przeważnie ma korzystniejszą cenę. Lepiej jednak dokładnie to przeanalizować, ponieważ w rezultacie może się okazać, że to wcale nie jest opłacalna transakcja.

Przeczytaj: jak sprawdzić działkę przed zakupem.

Potencjalne zagrożenia związane z zakupem działki z rozpoczętą budową

To, co na początku wygląda jak skrócona droga do wymarzonego domu, może okazać się pełnym pułapek wyzwaniem, jeśli nie zbadamy sytuacji w odpowiedni sposób. Przyjrzyjmy się najczęściej spotykanym kwestiom.

1. Zacznijmy od formalności związanych z przeniesieniem pozwolenia na budowę. Proces ten wydaje się prosty, ale wymaga zgody poprzedniego właściciela oraz formalnego potwierdzenia przez właściwy urząd. Jeśli ważność dokumentu się skończyła, uzyskanie nowego może oznaczać powrót do punktu wyjścia.
2. Nie każdy kupujący działkę z rozpoczętą budową chce realizować pierwotną wizję poprzedniego właściciela. Problem pojawia się jednak w momencie, gdy wprowadzenie znaczących zmian w istniejącym projekcie okazuje się niemożliwe. Przepisy budowlane są dość restrykcyjne, a znaczne odstępstwa od zatwierdzonego projektu mogą wymagać złożenia nowego wniosku o pozwolenie na budowę.
3. Odchylenia od projektu, użycie niskiej jakości materiałów, nieprawidłowo wykonane fundamenty czy problemy konstrukcyjne mogą generować ogromne koszty napraw. Zanim zdecydujesz się na zakup, warto zatrudnić rzeczoznawcę budowlanego, który oceni, czy wszystko zostało wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną.
4. Kupując działkę budowlaną z rozpoczętą budową, trzeba wziąć pod uwagę, że od momentu zatwierdzenia pierwotnego projektu mogły zmienić się przepisy budowlane. Dotyczy to zarówno norm technicznych, jak i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nowe przepisy wymagają wprowadzenia zmian w projekcie, konieczne będzie jego odpłatne dostosowanie. Może się także okazać, że uaktualniony MPZP uniemożliwi dalszą realizację inwestycji.

Zakup działki z rozpoczętą budową to inwestycja pełna licznych pułapek. Dlatego przed podjęciem decyzji trzeba dokładnie przeanalizować wszystkie formalne, techniczne i prawne aspekty. Tylko w ten sposób można uniknąć kosztownych niespodzianek, a przede wszystkim nerwów.

Procedura przeniesienia pozwolenia na budowę

Zakup działki budowlanej z rozpoczętą budową wiąże się przede wszystkim z przeniesieniem pozwolenia na budowę. Chociaż może się to wydawać formalnością, w rzeczywistości jest to proces, który wymaga uwagi i cierpliwości. Nie da się tak po prostu „przejąć” budowy po poprzednim właścicielu. Aby przenieść pozwolenie na budowę na siebie, potrzeba na to zgody wcześniejszego inwestora.

Potem należy złożyć formalny wniosek. Da się to zrobić w urzędzie, który pierwotnie wydał pozwolenie na budowę – może to być starostwo powiatowe, urząd wojewódzki lub urząd miasta na prawach powiatu, w zależności od miejsca, gdzie położona jest działka. Wniosek ten nie wymaga szczegółowego uzasadnienia – wystarczy wskazać, która decyzja ma zostać przeniesiona i na kogo. Trzeba również dołączyć oświadczenie o akceptacji wszystkich warunków, na których poprzedni inwestor uzyskał pozwolenie. Koszt przeniesienia w przypadku działki z rozpoczętą budową wynosi 90 zł – potwierdzenie należy dołączyć do dokumentacji.

Później sprawa pozostaje już w rękach urzędu. Jeśli wszystkie dokumenty są poprawnie wypełnione i skompletowane, cały proces powinien zakończyć się pozytywną decyzją w ciągu kilku tygodni. W przypadku jakichkolwiek braków lub niejasności ma się 7 dni na dostarczenie odpowiednich informacji. Niedotrzymanie terminu grozi odrzuceniem wniosku.

Po przeniesieniu pozwolenia na budowę można kontynuować prace budowlane zgodnie z pierwotnym projektem. W przypadku zmian trzeba skontaktować się z architektem, który zna dobrze realizację.

• W nieistotnych przypadkach takich jak inny układ ścian działowych czy instalacji wewnętrznej, wystarczy je wprowadzić na starym projekcie.
• Bardziej istotne kwestie typu wielkość lub umiejscowienie otworów okiennych wymaga zupełnie nowej dokumentacji i zmiany pozwolenia na budowę.

Zmiany projektowe to czasochłonna i wymagająca procedura – nie zawsze kończy się powodzeniem. Dlatego zakup działki z rozpoczętą budową to ryzykowna inwestycja, która czasem wcale nie popłaca.