Jak sprawdzić działkę przed zakupem? Poznaj wskazówki!

Temat kupna działki budowlanej jest na tyle rozległy, że postanowiliśmy podzielić go na dwie części – w końcu to odpowiedzialna decyzja na lata. W poprzedniej wyjaśniliśmy, na co warto zwracać uwagę w kontekście lokalizacji, wyglądu oraz aranżacji terenu z perspektywy Twoich wyobrażeń związanych z wymarzonym domem prefabrykowanym. W tej odsłonie podpowiadamy, jak sprawdzić teren z formalnego punktu widzenia, aby jak najszybciej przejść do finalizacji transakcji i podjęcia ostatecznej decyzji.

O co pytać przy zakupie działki?

Na oglądanie interesującego terenu powinno się przeznaczyć odpowiednio dużo czasu. Lepiej nie robić tego pobieżnie, bo możesz przeoczyć coś ważnego. Jak sprawdzić działkę przed kupnem? Warto przygotować sobie listę konkretnych zagadnień, które poznasz za chwilę.

Historia działki

Zanim zdecydujesz się na kupno działki budowlanej, zapytaj właściciela o historię parceli, wcześniejsze obiekty oraz ich ew. pozostałości mogące sprawiać problemy podczas budowy domu i aranżacji ogrodu. Dobrze jest się upewnić, że działka po roztopach nie jest zalewana i że na okolicznych terenach nie toczyły się nigdy żadne walki zbrojne, których ślady mogą nadal znajdować się w ziemi. Warto też zasięgnąć języka u sąsiadów, najczęściej to właśnie oni przekażą niewygodne informacje na temat działki.

Przynależność i własność działki

Działka to potocznie nazwa nieruchomości gruntowej, która może się składać z jednej lub więcej „działek” posiadających numer ewidencyjny. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej należy się upewnić, co do jej własności i przynależności.

• Własność stwierdza Księga Wieczysta ustanowiona dla danego gruntu. Najlepiej, żeby parcela miała jednego właściciela oraz nie była obciążona służebnością na rzecz właścicieli innych nieruchomości gruntowych – kupno działki budowlanej będzie wtedy najmniej problematyczne.
• Dokumentem, z którym należy się bezwzględnie zapoznać, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To akt prawny, w którym ustalone zostało przeznaczenie terenu, a także określono sposób zagospodarowania i warunki zabudowy. MPZP składa się z części opisowej oraz graficznej, która ułatwia szybkie rozeznanie, jakie warunki zabudowy są obowiązkowe na danym obszarze.
• Jeśli działka znajduje się na terenie nieposiadającym MPZP, trzeba sprawdzić, czy zostały wydane dla niej Warunki Zabudowy (WZ). Jeżeli nie, należy o nie wystąpić. Decyzja o warunkach zabudowy ustala warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla precyzyjnie określonej inwestycji. Znajdziemy w niej m.in. linię zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy, udział powierzchni biologicznie czynnej, wysokość zabudowy, geometrię dachu, liczbę kondygnacji itp.
• W praktyce należy obdarzyć bardzo niskim poziomem zaufania informacje od sprzedającego, że działka jest, np. rolnicza, ale łatwo ją „przekwalifikować” na budowlaną. Przyczyna jest prosta – zmiana przeznaczenia nieruchomości gruntowej z rolniczej na budowlaną znacząco podnosi jej wartość i jeśli da się to zrobić, korzystniej dla właściciela takiej działki jest samodzielnie wystąpić do urzędu o zmianę przeznaczenia działki z rolniczej na budowlaną, by sprzedać ją znacznie drożej. Warto więc być wyczulonym na tego typu stwierdzenia.

A jeśli działka budzi jakiekolwiek wątpliwości prawne, lepiej poszukać innej nieruchomości.

Rodzaj gruntu

Bardzo rzadko właściciel działki posiada opinię geotechniczną gruntu i należy się liczyć z tym, że na etapie projektowym będzie trzeba ją zlecić we własnym zakresie. Niemniej, przed negocjacjami warto poprosić o opinię geotechniczną sprzedającego – będziemy mieć pewność, że kupowana parcela daje możliwość realizacji zaplanowanej inwestycji.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, sporządzenie opinii geotechnicznej jest wymagane przy występowaniu o pozwolenie na budowę wszystkich inwestycji budowlanych. Geotechnicy poza wykonywanymi odwiertami zwykle korzystają z materiałów archiwalnych i pomocniczych związanych z terenem opracowania, dlatego wiele przydatnych informacji można znaleźć na własną rękę w sieci.

Trzeba być szczególnie wyczulonym na miejsca potencjalnie zalewowe oraz stoki gór lub nasypy. Naprawdę nie jest trudno trafić na działkę, która po badaniach geotechnicznych okaże się bardzo kłopotliwa ze względu na, na przykład, wyrównanie terenu wykonane w sposób przypadkowy lub bardzo wysoki poziom wód gruntowych.

Na szczęście budynki prefabrykowane wykonane w technologii lekkiego szkieletu nie wymagają szczególnie nośnego gruntu, więc wymogi stawiane podłożu są niższe niż przy wielu innych rodzajach konstrukcji.

Granice terenu

O co pytać przy zakupie działki? Na pewno o jej granice – w tym celu warto zapoznać się z informacjami dostępnymi w Geoportalu i odszukać słupki graniczne. Rozsądnie jest zażądać od sprzedającego wypisu z rejestru gruntów oraz obowiązkowo mapy katastralnej w skali min 1:1000, a jeszcze lepiej 1:500. Jeśli działka nie ma wyznaczonych granic i nabitych słupków lub nie można ich odnaleźć, po zakupie takiego gruntu niezbędna będzie pomoc geodety.

Trzeba pamiętać, iż na przestrzeni lat bardzo często dochodziło do podziału nieruchomości gruntowych, ale tylko na papierze (bez wyznaczenia nowych granic w terenie) i jeśli działki nie posiadają wytyczonych granic przez uprawnionego geodetę, może się okazać, iż konieczne będzie wyznaczenie granic z wszystkimi lub częścią właścicieli działek sąsiadujących z parcelą. Każda niezgodność lub zakwestionowanie granic przez sąsiadów podczas okazania może utrudnić proces inwestycji.

Jak sprawdzić działkę przed kupnem? Metody weryfikacji

Osoby planujące kupno działki budowlanej często nie wiedzą, jak sprawdzić ziemię i obawiają się, że właściciel może przed nimi zataić ważne informacje. Przed podpisaniem umowy warto się więc upewnić, czy konkretny grunt nie jest przysłowiowym „kotem w worku”.

Księga wieczysta

Podstawowym dokumentem umożliwiającym weryfikację terenu pod zabudowę jest księga wieczysta, czyli publiczny rejestr zawierający informacje o konkretnej nieruchomości. O co pytać przy zakupie działki? Trzeba poprosić właściciela gruntu o jej numer i zweryfikować parcelę w Elektronicznych Księgach Wieczystych. Ostateczną informację o aktualnym stanie prawnym nieruchomości gruntowej zawsze sprawdza notariusz w dzień podpisania umowy kupna-sprzedaży. W księdze wieczystej dla każdego numeru działki znajdziemy jej powierzchnię, służebności i obciążenia np. prawem przechodu, przejazdu.

Mapa zasadnicza

Na mapie zasadniczej znajduje się rozmieszczenie działek, dróg i budynków oraz oznaczenia przebiegu sieci wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej i telekomunikacyjnej. Mapę działki można pobrać w wersji cyfrowej z Geoportalu, klikając nieruchomość prawym przyciskiem myszy i wybierając funkcję „Raport o działce”.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jak sprawdzić działkę przed kupnem, żeby upewnić się co do możliwości wzniesienia na niej w przyszłości domu lub innych obiektów? Kluczem jest weryfikacja MPZP. Sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwoli zapoznać się z przeznaczeniem działek na danym terenie i wytycznymi na temat ich zagospodarowania.

Z MPZP można się dowiedzieć m.in.:

• czy na konkretnej działce wolno wybudować dom oraz jaka jest minimalna powierzchnia działki pod zabudowę;
• jakie będą ewentualne ograniczenia dotyczące zabudowy, takie jak kubatura budynku, liczba kondygnacji czy nachylenie dachu;
• jakiego rodzaju ogrodzenie musi zostać wykonane na działce;
• który typ nawierzchni jest dozwolony;
• jakie obiekty mogą powstać w pobliżu interesującej Cię działki budowlanej.

Jeśli na danym terenie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, nowy właściciel gruntu musi wnieść do urzędu gminy lub miasta wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy – jest to niezbędne, aby budowa domu mogła się zacząć.

Jak sprawdzić czy działka nie jest zadłużona?

Właściciel działki powinien udzielić informacji o ew. zadłużeniach nieruchomości, ale te zapewnienia nie zawsze mają pokrycie w rzeczywistości, dlatego warto znaleźć potwierdzenie słów w stosownych dokumentach.

Stan prawny działki najłatwiej zweryfikować na podstawie danych zawartych w księdze wieczystej. Informacje o zadłużeniach znajdują się w Dziale III – Prawa, roszczenia i ograniczenia oraz w Dziale IV – Hipoteka. Jeśli w tych częściach nie ma żadnych wpisów, działka nie jest zadłużona. Księgi wieczyste są dostępne online oraz w sądzie rejonowym.

Jak sprawdzić, czy działka nie jest zadłużona w przypadku braku numeru księgi wieczystej? Nieruchomość można zweryfikować nawet po adresie – wystarczy skorzystać z oferty jednego z portali, które za niewielką opłatą umożliwiają skontrolowanie stanu prawnego wybranej nieruchomości.

Warto też sprawdzić działkę pod kątem zadłużeń z tytułu podatku od nieruchomości. Przed zakupem interesującej parceli najlepiej udać się do gminy i poprosić o potwierdzenie, że wszystkie należności podatkowe zostały uregulowane w terminie.

Dokumenty niezbędne do kupna działki budowlanej

Kupujący do zawarcia transakcji będzie potrzebował jedynie dokumentu stwierdzającego tożsamość (najlepiej dowodu osobistego), a jeżeli nieruchomość ma być finansowana z kredytu, również umowy kredytowej i jej załączników.

Obowiązkiem sprzedającego jest przedstawienie:

• dokumentu tożsamości;
• dokumentu potwierdzającego własność działki, np. aktu notarialnego lub umowy darowizny;
• odpisu księgi wieczystej;
• wypisu z rejestru gruntów;
• wyrysu z mapy ewidencyjnej;
• wypisu z MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy;
• zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami od nieruchomości;
• zaświadczenia informującego, że działka nie leży w Specjalnej Strefie Rewitalizacji ani na obszarze rewitalizacji.

Co po zakupie działki? Umowa i formalności

Krokiem finalizującym kupno działki budowlanej jest sporządzenie i podpisanie umowy przedwstępnej (jeśli strony tak ustalą) lub właściwej umowy w postaci aktu notarialnego.

W celu sporządzenia aktu należy umówić termin w wybranej kancelarii notarialnej i przekazać jej niezbędne dokumenty. We wskazanym terminie strony umowy stawiają się na spotkanie, podczas którego notariusz odczytuje akt i dochodzi do jego podpisania.

Co po zakupie działki? Na etapie ustalania warunków należy uzgodnić ze sprzedającym, kto pokrywa koszty notarialne. Warto też pamiętać, że podpisanie aktu i przeniesienie własności działki wiąże się też z koniecznością uiszczenia tzw. taksy notarialnej, czyli wynagrodzenia notariusza i opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości sprzedaży. Obie te należności są pobierane w kancelarii notarialnej tuż po odczytaniu i podpisaniu dokumentu.

Nowemu właścicielowi gruntu pozostaje już tylko zgłoszenie nabycia działki w Urzędzie Gminy lub w Urzędzie Miasta w celu naliczenia stosownego podatku od nieruchomości. Taką deklarację należy złożyć w odpowiednim urzędzie w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy.

Na koniec warto wspomnieć, że zmiana własności terenu pod zabudowę wiąże się też z modyfikacją zapisów w księdze wieczystej. Po kupnie działki budowlanej należy złożyć wniosek o dokonanie wpisu w działach II i IV księgi, ale w większości przypadków zajmuje się tym notariusz, a kupujący nie musi dopełniać z tego tytułu już żadnych dodatkowych formalności.

W toku zmian w księdze wieczystej wpisywany jest nowy właściciel lub nieruchomość zostaje wyłączona z dotychczasowej księgi i wpisana do nowej. Potwierdzeniem tego będzie dokument, który nowy właściciel otrzyma z Wydziału Ksiąg Wieczystych. Po dopełnieniu tych formalności możesz zacząć wybierać projekt domu prefabrykowanego i planować budowę!

Tagi: