MPZP – co to jest i jak sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Planujesz zakup działki, a może myślisz o budowie domu? Bez względu na to, czy jesteś inwestorem, deweloperem, czy zwykłym właścicielem nieruchomości wymagającej zmian, prace budowlane nie ruszą, póki nie zainteresujesz się tematem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). To właśnie on wyznacza zasady dotyczące tego, co możesz, a czego nie możesz zrobić na danym terenie. W artykule wyjaśnimy, czym dokładnie jest ten dokument, jakie kryje w sobie informacje i jak krok po kroku sprawdzić, czy dla wybranej działki istnieje plan zagospodarowania przestrzennego.

MPZP – co to jest<? Podstawowe informacje

Chociaż budowa domu powoduje dużą radość – w końcu dla wielu to spełnienie marzeń – wywołuje również pewien niepokój w związku z odgórnie narzuconymi formalnościami. Jeśli chcesz uzyskać pozwolenie na budowę, nie obędzie się od sprawdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To dokument, który w skrócie określa, co, gdzie i w jaki sposób można budować na terenie danej gminy. Pełni funkcję lokalnego prawa stojącego na straży harmonijnego oraz spójnego kształtowanie się terenu.

MPZP to coś więcej niż zbiór wytycznych – to wizja, którą gmina stara się realizować. Tworzony przez lokalne władze (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) i zatwierdzany przez radę gminy lub miasta, jest zawsze wynikiem kompromisów między interesami społeczności, ochroną środowiska a potrzebami inwestorów i deweloperów. Dokument obowiązuje wyłącznie na terenie gminy, która go uchwaliła.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie jest narzucany odgórnie – władze gminy samodzielnie podejmują decyzję o jego stworzeniu lub aktualizacji, kierując się własną polityką Obowiązujące plany to te uchwalone po 1 stycznia 1995 roku, starsze natomiast straciły swoją moc.

Dla inwestorów, deweloperów i wszystkich zainteresowanych, wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są nieocenionym źródłem wiedzy o możliwościach oraz ograniczeniach danego terenu. To pierwszy krok do tego, aby Twoje plany budowlane harmonijnie współgrały z otaczającym krajobrazem oraz wizją rozwoju gminy.

Pamiętaj, że brak MPZP nie oznacza, że inwestycja jest niemożliwa. W takiej sytuacji zawsze możesz złożyć wniosek o warunki zabudowy.

Co zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Każdy plan miejscowy jest jak dobrze złożona układanka składająca się z części tekstowej i graficznej – obie pełnią określone role.

• Część tekstowa zawiera szczegółowe zapisy dotyczące przeznaczenia poszczególnych działek oraz zasad ich zabudowy.
• Część graficzna przedstawia wszelkie ustalenia na mapie, nadając im przestrzenną formę.

Co znajdziesz w MPZP? Przede wszystkim przeznaczenie poszczególnych terenów – czy dany obszar jest przewidziany pod zabudowę mieszkaniową, przemysłową, a może zieloną przestrzeń rekreacyjną. Da się z niego dowiedzieć, jak będzie wyglądać najbliższe otoczenie działki w przyszłości. Przykładowo, plan może określać też minimalny udział terenów biologicznie czynnych, zapewniających odpowiedni poziom zieleni na danym obszarze, a także dokładne linie zabudowy czy maksymalną wysokość budynków.

Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmuje również konkretne regulacje dotyczące charakteru architektury – od rodzaju dachu, poprzez materiały elewacyjne, aż po szczegóły związane z infrastrukturą drogową i stref ochronnych. Dzięki temu dokumentowi dowiesz się, czy w pobliżu Twojej działki planowana jest nowa droga, linia kolejowa, albo przestrzeń z ograniczeniami wynikającymi z ochrony przyrody, takimi jak rezerwaty czy zabytki podlegające konserwacji.

Szczególnie cenną informacją w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są wytyczne dotyczące miejsc parkingowych czy podziałów działek. W dokumencie trafisz też na informacje o projektowanych obiektach, takich jak galerie handlowe, fabryki czy centra logistyczne – wszystko po to, by inwestorzy mieli pełny obraz możliwości oraz wyzwań, jakie niesie ze sobą dany teren.

Każdy, kto poważnie myśli o inwestycji, powinien zagłębić się w szczegóły MPZP, by zyskać nie tylko wiedzę o przyszłości terenu, ale i pełną kontrolę nad realizacją własnych projektów zgodnych z wizją lokalnej społeczności.

Jak i gdzie sprawdzić MPZP? To nie takie trudne!

Najprostszym źródłem wiedzy jest lokalny urząd gminy lub miasta. Coraz więcej gmin publikuje dokumentację na stronach internetowych w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP). Nie ma jednak żadnych przeciwwskazań, aby zająć się sprawą osobiście. Pamiętaj, że dostępu do wypisu z MPZP nie uzyskasz już bezpłatnie online – to wymaga nieco więcej pracy, co opiszemy w dalszej części tekstu.

Każdy obywatel ma prawo do uzyskania informacji o planach zagospodarowania przestrzennego, nawet bez podawania przyczyny. Możesz wnioskować o dostęp do dokumentu, niezależnie od tego, czy interesuje Cię zakup nieruchomości, ocena planowanych inwestycji w okolicy, czy chcesz po prostu zaspokoić swoją ciekawość.

Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

O ile samo sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może dostarczyć ogólnych informacji, wypis i wyrys są dokumentami, które mają znaczenie prawne.

• Wypis to fragment tekstowy MPZP, który zawiera dokładne informacje o funkcji i przeznaczeniu terenu, warunkach jego zabudowy oraz szczegółowych ustaleniach dotyczących danej działki.
• Wyrys to graficzne przedstawienie ustaleń – mapa, na której zaznaczone są granice nieruchomości, lokalizacja dróg, obszary chronione i inne elementy zagospodarowania przestrzennego.

Oba te dokumenty stanowią komplet informacji, który daje pełny obraz regulacji obowiązujących na danym terenie. Często są wymagane przy zakupie działki, w procesie inwestycyjnym czy przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę.

Jak złożyć wniosek o wyrys i wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

• osobiście w urzędzie gminy lub miasta,
• listownie (poprzez list polecony)
• elektronicznie – o ile masz Profil Zaufany lub podpis kwalifikowany.

Dokumenty, które należy przygotować, to między innymi: dane osobowe, numer ewidencyjny działki, arkusz mapy oraz obręb (miejscowość) i dokładny adres interesującego Cię terenu. W niektórych urzędach wymagany jest także zakup mapy sytuacyjnej.

Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są płatne.

• za wypis do 5 stron zapłacisz 30 zł, a powyżej 5 stron – 50 zł,
• wyrys kosztuje 20 zł za każdą stronę formatu A4, ale całość nie może przekroczyć 200 zł.

Maksymalna opłata za oba dokumenty wynosi do 250 zł. Dowód uiszczenia opłaty skarbowej trzeba dołączyć do wniosku.

Jak długo czeka się na wyrys i wypis z MPZP? Przeważnie trwa to od 7 dni do miesiąca, lecz czas ten może się wydłużyć w zależności od stopnia skomplikowania sprawy.