Planowane zmiany w prawie budowlanym w 2025 i 2026
Rynek budowlany w Polsce przechodzi dynamiczne przemiany – nie tylko pod względem technologicznym czy materiałowym, ale także prawnym. Dla inwestorów indywidualnych, osób planujących budowę domu (w tym domu modułowego), a także właścicieli nieruchomości, rok 2025 i 2026 przyniosą szereg istotnych zmian legislacyjnych. Wśród nich znajdują się nowe wymagania dotyczące planowania przestrzennego, ograniczenia ważności decyzji o warunkach zabudowy, doprecyzowania definicji budynków czy nowe zasady opodatkowania garaży. Choć część tych zmian została już oficjalnie ogłoszona, inne są jeszcze na etapie konsultacji, jednak z dużym prawdopodobieństwem wejdą w życie w najbliższych miesiącach. W tym artykule omawiamy je z myślą o osobach, które planują budowę w najbliższych latach – zwłaszcza tych zainteresowanych technologią modułową. Tłumaczymy, co dokładnie się zmieni, jakie będą konsekwencje w praktyce oraz jak najlepiej przygotować się do nadchodzących regulacji, by uniknąć opóźnień i niepotrzebnych kosztów. Dzięki temu przewodnikowi zyskasz lepsze zrozumienie przepisów i łatwiej zaplanujesz swoje działania – zarówno jeśli jesteś na etapie wyboru działki, jak i wtedy, gdy już myślisz o konkretnym projekcie domu.
1. Wprowadzenie planów ogólnych (od 1 lipca 2026 roku)
Od 1 lipca 2026 roku w życie wejdą tzw. MPZP plany ogólne, które zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plany ogólne będą podstawą do wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Jeśli działka nie zostanie ujęta w planie ogólnym jako obszar uzupełnienia zabudowy, uzyskanie WZ może być niemożliwe.
Przykład: Pan Jan planuje budowę domu na działce, która obecnie nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli jego działka nie zostanie ujęta w planie ogólnym jako obszar uzupełnienia zabudowy, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy po 1 lipca 2026 roku może być niemożliwe. Warto więc już teraz złożyć wniosek o WZ, aby zabezpieczyć możliwość budowy.
2. Ograniczenie ważności decyzji o warunkach zabudowy
Decyzje WZ wydane od 1 stycznia 2026 roku będą ważne tylko przez 5 lat. Obecnie decyzje te są bezterminowe. Oznacza to, że inwestorzy będą musieli rozpocząć budowę w ciągu pięciu lat od uzyskania WZ, w przeciwnym razie konieczne będzie ponowne przejście przez całą procedurę.
Przykład: Pani Anna uzyskała decyzję WZ w styczniu 2026 roku, ale z różnych przyczyn nie rozpoczęła budowy przez kolejne pięć lat. W 2031 roku jej decyzja WZ straci ważność, co oznacza konieczność ponownego uzyskania WZ, zgodnie z aktualnymi przepisami i planami ogólnymi.
3. Nowe standardy dostępności infrastruktury społecznej
Od 1 lipca 2026 roku działki budowlane będą musiały spełniać określone standardy dostępności infrastruktury społecznej. W miastach działka nie może znajdować się dalej niż 1,5 km od najbliższej szkoły podstawowej, a na terenach wiejskich – nie dalej niż 3 km. Dodatkowo, działka musi być zlokalizowana w odległości do 1,5 km od terenów zielonych o powierzchni minimum 3 hektarów oraz do 3 km od większych obszarów zielonych o powierzchni co najmniej 20 hektarów.
Przykład: Pan Tomasz posiada działkę na obrzeżach miasta, która znajduje się 2 km od najbliższej szkoły podstawowej i 4 km od dużego parku. Zgodnie z nowymi przepisami, jego działka może nie spełniać wymogów dotyczących dostępności infrastruktury społecznej, co może uniemożliwić budowę domu po 1 lipca 2026 roku.
4. Zmiany w opodatkowaniu garaży (od 2025 roku)
Od 1 stycznia 2025 roku wszystkie pomieszczenia na pojazdy znajdujące się w budynkach mieszkalnych będą podlegać niższej stawce podatku od nieruchomości. Nie dotyczy to jednak garaży wolnostojących, które nadal będą opodatkowane według wyższej stawki.
Przykład: Pani Ewa posiada garaż w bryle domu jednorodzinnego. Od 2025 roku zapłaci niższy podatek od nieruchomości za ten garaż. Natomiast jej sąsiad, Pan Marek, ma garaż wolnostojący, który nadal będzie opodatkowany według wyższej stawki.
5. Doprecyzowanie definicji budynku i budowli
Od 2025 roku wprowadzone zostaną precyzyjniejsze definicje budynku i budowli, co ma na celu wyeliminowanie niejasności interpretacyjnych oraz zapewnienie prawidłowego, jednolitego opodatkowania nieruchomości. Zmiany te wpłyną na kwalifikacje obiektów oraz będą wymagały aktualizacji dokumentacji.
Przykład: Firma budowlana planuje budowę nowego obiektu, który według dotychczasowych przepisów mógł być kwalifikowany jako budynek. Po zmianach w definicjach, obiekt ten może zostać zakwalifikowany jako budowla, co wpłynie na sposób jego opodatkowania oraz wymagania dotyczące dokumentacji.
Planowane zmiany w prawie budowlanym na lata 2025 i 2026 mają na celu uporządkowanie procesu planowania przestrzennego oraz zapewnienie lepszej dostępności infrastruktury społecznej. Jednak dla inwestorów oznaczają one konieczność dokładniejszego planowania i szybszego podejmowania decyzji. Warto już teraz zapoznać się z nowymi przepisami i dostosować swoje plany budowlane do nadchodzących zmian.
