Powierzchnia zabudowy a powierzchnia użytkowa, czyli jaką przestrzenią dysponujesz
Liczba pokoi i kondygnacji, układ pomieszczeń, wygląd elewacji, kolorystyka, a także spójny styl wnętrza to tylko jedne z aspektów, z którymi przychodzi zmierzyć się każdemu przyszłemu właścicielowi domu. Podczas wybierania projektu można natknąć się na wiele terminów i definicji, które potrafią wpływać na cały proces decyzyjny, a także późniejsze zobowiązania. Dwa pojęcia, powierzchnia użytkowa i powierzchnia zabudowy, są szczególnie istotne dla inwestora – i to na wielu płaszczyznach. Nieprawidłowe ich zrozumienie może prowadzić do nieoczekiwanych komplikacji, szczególnie z perspektywy użyteczności budynku i kosztów związanych z jego utrzymaniem. Poznaj zarówno techniczne, jak i prawne aspekty tych terminów.
Co to jest powierzchnia zabudowy? Definicja
To pojęcie ma kluczowe znaczenie przy określaniu możliwości zabudowy danej działki, ponieważ niemal każdy element, który fizycznie zajmuje przestrzeń na gruncie, musi być brany pod uwagę. Jednak wyjaśnienia tego pojęcia nie znajdziesz w żadnej ustawie ani rozporządzeniu. Powierzchnia zabudowy, zgodnie z polską normą PN – ISO 9836:2015-12, jest definiowana jako obszar wyznaczony przez zewnętrzne krawędzie budynku, mierzony w rzucie pionowym, dla nieruchomości w stanie ukończonym. Innymi słowy – liczy się ją po obrysie ścian zewnętrznych i zawsze wyraża w metrach kwadratowych, zaokrąglając do drugiego miejsca po przecinku. Wzór matematyczny stosowany w trakcie obliczeń zależy od tego, na jakim planie został osadzony budynek – może to być np. prostokąt, litera L czy U.
Elementy powierzchni zabudowy – normy i podstawy prawne
Co jeszcze warto wiedzieć w kontekście różnic między powierzchnią zabudowy a powierzchnią użytkową? Z pewnością uwagę powinien przykuć fakt, że do powierzchni zabudowy nie zaliczają się elementy niezamknięte ścianami oraz te wystające poza obrys bryły. Wszelkie markizy, dodatkowe daszki, schody zewnętrzne, rampy czy oświetlenie na zewnątrz – czyli tak zwane elementy drugorzędne – nie są brane pod uwagę przy wyliczaniu powierzchni zabudowy. Podobne dzieje się w przypadku obiektów pomocniczych, takich jak przybudówki, altany czy szklarnie. A co z balkonem oraz tarasem? W tym przypadku wiele zależy już od konstrukcji – jeśli nie są zadaszone, nie mają fundamentów albo nie opierają się o kolumny, wtedy też są pomijane.
Pomimo ogólnych wytycznych nie brakuje różnorodnych sposobów interpretacji obowiązujących norm, które nie w każdym przypadku okazują się tak precyzyjne, jak byłoby to wskazane. Lokalne plany zagospodarowania przestrzennego czy decyzje urzędów mogą wprowadzać własne, specyficzne definicje, doprecyzowujące lub rozszerzające ogólnokrajowe normy. Jeśli brakuje konkretnych wytycznych lub występują jakieś niejasności, czasem pod uwagę brana jest minimalna powierzchnia czynna biologiczna – liczy się odpowiedni stosunek procentowy między terenem zielonym a powierzchnią zabudowy. Niezwykle ważne jest, aby dokładnie zapoznać się z obowiązującymi na danym terenie przepisami i wytycznymi przed wybraniem projektu domu prefabrykowanego.
Czym jest powierzchnia użytkowa? Definicja
Ten parametr skupia się na wewnętrznej przestrzeni budynku dostępnej dla jej użytkowników. Zalicza się do niej metraż wszystkich pomieszczeń, które mogą być wykorzystywane do życia, z wyłączeniem ścian wewnętrznych i innych elementów niezwiększających przestrzeni życiowej.
W przypadku powierzchni użytkowej domu:
- nie wliczamy do niej garażu, kotłowni, pomieszczeń technicznych,
- pomniejsza się ją o taras, balkon, schody wewnętrzne czy poddasze nieużytkowe,
- powiększa się ją o powierzchnię antresoli, garderób czy schowków.
W skrócie można powiedzieć, że powierzchnia użytkowa budynku to wszystko to, co mamy do dyspozycji z perspektywy aranżacji wnętrz. To właśnie ten parametr podpowiada, ile m2 jest będziemy mieć realnie do dyspozycji.
Przeczytaj też: dom prefabrykowany 120 mkw. – czy tyle powierzchni użytkowej wystarczy?
Powierzchnia użytkowa domu – jak liczyć?
Podstawą obliczeń z punktu widzenia użyteczności budynku jest powierzchnia podłogi w wykończonych pomieszczeniach. Nie uwzględnia się tu jednak przestrzeni, którą zajmują ścianki wewnętrzne, przejścia oraz otwory i wnęki w murach. Kluczem do dobrze wyliczonej powierzchni użytkowej jest zatem wewnętrzna długość ścian.
Wysokość pomieszczeń również odgrywa istotną rolę podczas ustalania przestrzeni dostępnej do użytku – ta zasada obowiązuje szczególnie, gdy w domu mamy do czynienia ze skosami. W zależności od pomiarów uwzględniane są różne stawki procentowe, które prezentują się następująco:
- 2,2 metra lub wyżej – uwzględnia się 100% metrażu,
- 1,4-2,2 metra – bierze się pod uwagę 50% metrażu,
- do 1,4 metra – wynik jest pomijany w obliczeniach.
Znajomość tych wartości przydaje się w momencie ustalania zobowiązań podatkowych oraz w kontekście użytkowania przestrzeni mieszkalnej.
Powierzchnia zabudowy a powierzchnia użytkowa – na co zwracać uwagę?
Oba pojęcia mają nieco inne znaczenie z perspektywy budowania domu prefabrykowanego, jego komfortowego użytkowania, a także kosztów utrzymywania w przyszłości.
Przestrzeganie maksymalnej powierzchni zabudowy określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest kluczowe dla uzyskania pozwolenia na budowę. Przekroczenie tego limitu może skutkować koniecznością dokonania zmian w projekcie lub nawet odmową wydania zgody. Trzeba również pamiętać o powierzchni biologiczne czynnej, która także decyduje o sposobie zagospodarowania ziemi. Powierzchnia zabudowy pomaga stwierdzić, czy dom w ogóle zmieści się na działce budowlanej i czy spełni wymagania prawne.
Przejdźmy teraz do etapu wyboru wielkości nieruchomości. Zrozumienie, jakie elementy wliczają się do powierzchni użytkowej domu, pozwala na optymalizację projektu pod kątem maksymalizacji użyteczności dostępnej przestrzeni. Wpływa to na komfort życia i poziom zadowolenia. Pamiętaj jednak, że powierzchnia zabudowy wcale nie musi być większa niż ta użytkowa. Można to zaobserwować chociażby w przypadku budynków z antresolą.
Jeśli chodzi o kwestie podatkowe i finansowe, to pod uwagę brana jest przede wszystkim powierzchnia użytkowa budynku. Na jej podstawie obliczane są podatki od nieruchomości, dlatego dokładne wyliczenia są bardzo ważne nie tylko z perspektywy prawnej, ale również planowania domowego budżetu.
Wyszczególnienie różnic między powierzchnią zabudowy a powierzchnią użytkową stanowi fundament dla przemyślanych, funkcjonalnych i zgodnych z prawem projektów budowlanych, które odpowiadają na potrzeby życiowe przyszłych mieszkańców domu. Dokładne obliczanie tych powierzchni wymaga znajomości obowiązujących przepisów i norm, jak również umiejętności ich interpretacji. Wszystkie projekty dostępne na naszej platformie zawierają informację, jakie są wartości dla obu tych parametrów, więc nie musisz przejmować się wyliczeniami. Po przeczytaniu tego artykułu z pewnością przyswoisz wszystkie dane z większą świadomością!
