Działka bez drogi dojazdowej – czy można zacząć budowę?

Budowa domu to wymagająca sporego nakładu finansowego, ale szybko zwracająca się inwestycja w przyszłość. Zanim jednak elementy budynku prefabrykowanego zaczną powstawać w hali produkcyjnej, niezbędna jest odpowiednia działka. Dostęp do drogi publicznej to jeden z kluczowych wymogów w procesie planowania i realizacji inwestycji. Tylko w ten sposób można bezpiecznie dostarczyć budynek na miejsce montażu oraz komfortowo mieszkać w nowo wybudowanej nieruchomości. Jak sprawdzić, czy działka ma dostęp do drogi publicznej? I co zrobić, gdy okazuje się, że braki w dokumentach blokują plany o wymarzonym domu prefabrykowanym? Tego dowiesz się w artykule.

Droga publiczna według prawa polskiego

Jednym z warunków rozpoczęcia budowy domu jest nie tylko wybranie odpowiedniego projektu dostosowanego do założonego budżetu, ale również działka spełniająca wszelkie wymogi prawne. W tym miejscu należy wspomnieć o dostępie do drogi publicznej, o którym mowa między innymi w:

• 61 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Odgórnie narzucone wytyczne wskazują, że do nieruchomości powinien być wjazd przez drogę dostępną dla każdego – ewentualnie można posiłkować się wariantem wewnętrznym prowadzącym przez teren należący do innego właściciela, jeśli mówimy o działce bez dostępu do drogi publicznej w sensie bezpośrednim. Inną opcją jest także ustanowienie służebności, lecz o tym dowiesz się więcej w dalszej części artykułu.

Mówiąc o drodze publicznej, mamy na myśli wszystkie ścieżki o charakterze gminnym, powiatowym, wojewódzkim i krajowym. Korzystanie z nich jest bezpłatne, a zakres ich używalności jest w pełni zależny od przepisów prawnych. Do organów decyzyjnych można zaliczyć burmistrza lub wójta gminy, zarząd powiatu i województwa oraz Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad – to między innymi tam można szukać informacji na temat działki bez dostępu do drogi.

Przeczytaj też: na co zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej.

Jak sprawdzić, czy działka ma dostęp do drogi publicznej?

Podczas budowy nieruchomości na własność liczy się nie tylko wielkość placu, odległość domu od wyznaczonych granic czy jakość podłoża z perspektywy przygotowywanego wcześniej fundamentu. Działka bez drogi dojazdowej oznacza brak zgody na rozpoczęcie działań o charakterze budowlanym. Aby potwierdzić swoje obawy lub znaleźć jakiekolwiek informacje na ten temat można:

• złożyć osobiście wniosek lub zadzwonić do odpowiedniego organu administracyjnego prowadzącego ewidencję w zależności od rodzaju drogi publicznej i jej przynależności,
• skorzystać z jednego z raportów Geoportalu OnGeo dotyczących wybranego terenu.

Warto wiedzieć, że nie każda droga musi mieć charakter publiczny – ich jakość czy szerokość w tym przypadku w ogóle nie grają roli. Pozory mogą mylić i warto sprawdzać działkę przed zakupem. W przypadku domów prefabrykowanych trzeba dodatkowo pamiętać o tym, że dojazd do parceli musi być utwardzony.

Czy można kupić działkę bez dostępu do drogi publicznej?

Zakup takiej działki jest jak najbardziej możliwy, lecz wiąże się z pewnymi konsekwencjami. Uzyskanie dostępu do drogi dojazdowej może okazać się bardzo trudne, szczególnie gdy sąsiedzi są nieznani lub nie są chętni do kooperacji. Blokuje to rozpoczęcie jakichkolwiek prac i może znacznie opóźnić realizację wybranego projektu domu prefabrykowanego.

Przeważnie działki bez drogi dojazdowej są tańsze, co dla niektórych może być plusem. Jednakże nie brakuje niewiadomych, szczególnie jeśli chodzi o czas, który trzeba będzie poświęcić na wyprostowanie kwestii prawnych. Podczas sprzedaży takiego terenu notariusz określa brak dostępu do drogi publicznej jako wadę fizyczną. Kupujący zawsze musi być dokładnie poinformowany, z czym wiąże się taka inwestycja.

Działka bez dostępu do drogi – co zrobić?

Jeśli masz na własność działkę budowlaną, która nie ma dostępu do drogi publicznej, to można to rozwiązać na kilka sposobów.

1. Umowne ustanowienie służebności drogi koniecznej – jest to najmniej pracochłonna metoda i najbardziej wygodna dla stron w sprawie, jeśli widać chęć współpracy. Polega na wydzieleniu części terenu przez sąsiada, dzięki czemu działka obok zyskuje dostęp do drogi publicznej w sposób pośredni. Aby prawnie to usankcjonować, trzeba umówić płatną wizytę u notariusza, podpisać umowę (akt notarialny) oraz wprowadzić zmiany w obu księgach wieczystych. Sąsiad może wymagać opłaty za udostępnienie swojej działki. Służebność ma charakter bezterminowy.
2. Droga sądowa – to opcja wybierana w sytuacji, gdy sąsiedzi nie chcą zgodzić się na polubowne rozwiązanie sprawy. Podczas składania wniosku do sądu rejonowego niezbędny jest odpis księgi wieczystej oraz zaświadczenie o stanie prawnym działki bez dostępu do drogi publicznej. Trzeba również podać dane wszystkich sąsiadów, którzy mogliby wydzielić kawałek swojego terenu, aby rozwiązać problematyczną sytuację. Cały ten proces może potrwać nawet kilkanaście miesięcy, a czasem i lat, gdy ktoś odwołuje się od decyzji sądu.
3. Zasiedzenie – w tym przypadku potrzeba aż 30 lat, aby uzyskać służebność drogi koniecznej bez angażowania w to sąsiadów i wypłacania ewentualnego odszkodowania.

Działkę bez drogi dojazdowej można zatem kupić, lecz potrafi to przysporzyć wielu problemów. Często decyduje czynnik ludzki, na który z reguły ma się niewielki wpływ – wszystko zależy od chęci. Dlatego lepiej od razu wybierać teren, który umożliwi jak najszybsze rozpoczęcie prac budowlanych zgodnie z założeniami projektowymi.

Sprawdź: jak przekształcić działkę rolną na budowlaną.

Tagi: budowa domu prefabrykowanego