Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej?

Zakup działki budowlanej może się wydawać najmniej problematycznym krokiem na drodze do posiadania własnego domu, ale tak naprawdę jest kluczowym aspektem całego planu. Agenci nieruchomości zwykli wręcz mówić, że o cenie terenu do zabudowy decydują trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. To charakter działki decyduje o tym, jak będziemy się czuli w naszym domu, ale też o tym, jaki projekt wybierzemy oraz w którym miejscu go zlokalizujemy. Działka to nie tylko grunt czy numer ewidencyjny w dokumentach – to otoczenie wpływające na każdy aspekt codzienności. Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki, jakie kwestie rozważyć i co sprawdzić, żeby później nie żałować?

Czym jest działka budowlana? Definicja według ustawy

Przed zakupem działki budowlanej warto zapoznać się z nomenklaturą.

Pojęcie działki budowlanej pojawia się w 3 różnych aktach prawnych, a mianowicie:

• w Ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997 roku;
• Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27.03.2003 roku;
• Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12.04.2002 roku.

W Ustawie o gospodarce nieruchomościami czytamy, że działka budowlana to „zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce”.

Dwie kolejne definicje zostały sformułowane bardzo podobnie i zawierają te same kluczowe wyróżniki, tj.:

• określoną wielkość gruntu;
• dostęp do drogi publicznej;
• cechy geometryczne;
• wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki? Musi być wydzielona z gruntu i mieć odpowiednią powierzchnię umożliwiającą rozmieszczenie domu i innych budynków. Parcela powinna mieć też nadany status działki budowlanej i cechować się dostępnością urządzeń infrastruktury technicznej, np. gazu, wody lub drogi dojazdowej.

Od czego zacząć i co sprawdzić przed kupnem działki?

Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej? Przede wszystkim na jej status prawny. Musisz sprawdzić, czy działka nie stanowi zabezpieczenia kredytu oraz nie jest obciążona służebnościami na rzecz innych właścicieli sąsiadujących działek. Kwestii do rozważenia jest jednak zdecydowanie więcej i należy je również wziąć pod uwagę.

Zastanów się, jakie są Twoje potrzeby

Pierwszym krokiem do zakupu działki budowlanej powinno być rozpoznanie swoich potrzeb. Zastanów się, gdzie chcesz mieszkać, jakie otoczenie wolisz podziwiać za oknem i jaka odległość od obiektów handlowo-usługowych czy kulturalnych jest dla Ciebie akceptowalna. Kluczowe jest podjęcie decyzji, czy pragniesz ciszy, spokoju i bliskości natury, czy może dobrej dostępności do „wielkiego świata”? Sprawdź także, czy w okolicy są planowane inwestycje drogowe, infrastrukturalne, budowa domów wielorodzinnych oraz czy teren nie jest zalewowy – pomocny może chociażby BIP (biuletyn informacji publicznej).

Jakie masz plany na przyszłość?

Planujesz budowę okazałego domu i ogromnego ogrodu, a może wystarczy Ci mały domek i wyłącznie kilka dekoracyjnych rabat? Jak dużo przestrzeni potrzebujesz dla siebie i swojej rodziny? Czy priorytetem ma być bliskość szkoły lub miejsca pracy, a może nie ma to większego znaczenia? Gdy odpowiesz sobie na te wszystkie pytania, zakup działki budowlanej z pewności okaże się prostszy. Tutaj nie ma złych wyborów – wszystkie zależą od Ciebie.

Ustal konkretny budżet

Bez ustalenia finansów trudno będzie zawęzić pole poszukiwań, a jeśli wiesz, ile pieniędzy możesz przeznaczyć na zakup działki budowlanej, automatycznie masz do porównania mniej ofert i łatwiej poświęcić im należytą uwagę.

Trzeba mieć świadomość dodatkowych kosztów uzbrojenia działki w przyłącza wodne, kanalizacyjne, elektryczne bądź gazowe. Często mogą być one bardzo wysokie, jeśli uzbrojenie znajduje się daleko od wybranej nieruchomości.  W planie zagospodarowania przestrzennego może się znajdować zapis o tym, z jakiego materiału musi być wykonane ogrodzenie działki lub przynajmniej ogrodzenie od strony frontowej oraz którego surowca należy użyć do wykończenia podjazdu. Opisywane dodatkowe koszty mogą oznaczać konieczność wydania kwot często pokrywających wartość samego gruntu.

Jeśli czas goni, a obowiązki nie pozwalają Ci się w to zagłębić, warto skorzystać z pomocy agenta nieruchomości czy projektanta oferującego takiego usługi. Pamiętaj, że jeśli chcesz skorzystać z naszego konfiguratora i zobaczyć na wizualizacji 360°, jak może wyglądać Twój dom prefabrykowany, nie musisz od razu wpisywać jego docelowej lokalizacji, choć podanie współrzędnych na pewno pozwoli zwiększyć spektrum informacji na temat Twojego przyszłego komfortu życia.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki? 8 wskazówek na start

Wybór działki budowlanej wymaga podjęcia wielu konkretnych decyzji, m.in. określenia lokalizacji, ustalenia wielkości poszukiwanej parceli i jej kształtu, a nawet takich szczegółów, jak rodzaj gruntu. Poniższe informacje wskażą Ci kierunek poszukiwań i dzięki nim będzie Ci prościej podjąć dobrą decyzję. Zdajemy sobie sprawę, że dostępnych na rynku ofert jest dużo – tych 8 kroków pomoże przyspieszyć cały proces!

Lokalizacja

Odpowiednie usytuowanie jest najważniejszym parametrem nie tylko z uwagi na aktualne potrzeby, ale też perspektywę najbliższych kilkunastu-kilkudziesięciu lat. Co sprawdzić przed kupnem działki? Lokalizację warto ocenić pod kątem hałasu, który będzie miał wpływ na aspekty związane z projektem domu. Warto wiedzieć, że miasta coraz częściej publikują tzw. mapy akustyczne, z których można odczytać natężenie hałasu w wybranej lokalizacji. Jeżeli kupisz działkę przy ruchliwej drodze czy nieopodal lotniska, trzeba będzie  dopasować rozwiązania konstrukcyjne pod kątem tłumienia dźwięków dochodzących z zewnątrz. Należy też wziąć pod uwagę klimat i warunki atmosferyczne panujące w wybranej lokalizacji przez cały rok, ponieważ zastosowanie odpowiednich materiałów wpłynie także na Twój komfort termiczny.

Wielkość działki

Na co zwrócić uwagę przed kupnem działki budowlanej? Kluczowa będzie powierzchnia do zagospodarowania. Minimalna wielkość działki budowlanej na terenach miejskich wynosi zwykle 300-500 m², natomiast na obszarach podmiejskich i wsiach 1000 m² lub więcej. Żeby zmieścić na działce nie tylko dom jednorodzinny, ale też garaż, altanę i niewielki warzywnik, potrzeba przynajmniej 600 m² powierzchni.

Kształt parceli

Ukształtowanie wybranego gruntu będzie miało znaczenie pod względem zagospodarowania przestrzeni. Lepiej wystrzegać się tańszych działek o nieregularnych kształtach wielościanów lub zbyt wąskich – wówczas może pojawić się problem z wyborem projektu domu. Kształt parceli będzie miał wpływ na minimalne odległości budynku od granic działki, a co za tym idzie – spełnienie wymagań opisanych w warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jeśli chcesz kupić działkę budowlaną, wybierz tę o regularnych wymiarach kwadratu lub prostokąta.

Ukształtowanie terenu

Idealnie byłoby wybrać jak najbardziej płaską działkę – wzniesiona, pochyła czy pagórkowata będzie wymagała większych nakładów finansowych ze względu na konieczne wyrównywanie lub tarasowanie. Informacje z zakresu topografii konkretnego gruntu możesz zaczerpnąć z serwisu Geoportal – znajdują się tam wskazówki dotyczące rzeźby terenu i punktów osnowy geodezyjnej oraz ortofotomaty, czyli zdjęcia lotnicze lub satelitarne.

Działki na terenie pochyłym mogą nawet dyskwalifikować możliwość zabudowy ze względu na osuwiskowy rodzaj gruntu, choć w przypadku lekkich budynków prefabrykowanych jest to zdecydowanie mniej prawdopodobne niż w przypadku budownictwa tradycyjnego – ciężkiego.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki, kiedy kwestie techniczne mamy już za sobą? Teraz przychodzi czas na cechy nieco bardziej nieoczywiste, ale tak samo ważne dla wszystkich domowników.

Możliwości aranżacyjne

Bardzo ważne jest usytuowanie domu względem stron świata. Wybór „ustawnej” działki umożliwi odpowiednie umieszczenie budynku, dzięki czemu zimą pozwoli efektywnie czerpać energię cieplną ze słońca, a latem – przy zastosowaniu rozwiązań umożliwiających ochronę pomieszczeń przed przegrzewaniem – da upragnione wytchnienie od upałów. Odpowiednia ekspozycja może przynieść ogromne korzyści nie tylko w postaci wyższego komfortu użytkowania domu, ale też niższych rachunków za jego ogrzewanie i chłodzenie.

Sąsiedztwo

Przed zakupem działki budowlanej warto sprawdzić, jakie jest jej otoczenie – czy w pobliżu nie ma tras szybkiego ruchu, uciążliwych działalności, np. zakładów produkcyjnych, wysypisk czy gospodarstw rolnych. Warto sprawdzić, jakie inwestycje są zaplanowane w najbliższych latach, np. budowa węzła drogowego, fabryk, ferm drobiu. Takie przedsięwzięcia mogą być w przyszłości problematyczne – generować hałas, duży ruch samochodowy lub nieprzyjemny zapach.

Dojazd i otoczenie

Co sprawdzić przed kupnem działki w kontekście dojazdu? Przede wszystkim jakość samej drogi oraz jej nośność.

• Jeśli działka nie będzie miała dostępu do drogi publicznej, nie otrzymamy pozwolenia na budowę domu.
• Najlepiej, by dostęp do drogi był bezpośredni, a jej nawierzchnia utwardzona.

Stan dojazdu jest szczególnie ważny w kontekście budowy domu prefabrykowanego, którego elementy zostaną dostarczone pojazdem ponadgabarytowym. Często pomijaną kwestią jest nośność mostów pozwalających dojechać do działki i później podczas realizacji inwestycji okazuje się, że na działkę nie może dotrzeć ciężki sprzęt lub materiały budowlane.

Transport domu jest planowany i realizowany przez producenta, który sprawdzi, czy najbliższe mosty są przystosowane do dużego obciążenia, ale już na etapie zakupu działki warto brać pod uwagę tę kwestię.

Uzbrojenie działki

W pierwszej kolejności zawsze najlepiej szukać działek uzbrojonych, ale jeśli żadna z nich nie spełnia oczekiwań, należy brać pod uwagę tylko te dające możliwość łatwego (i tańszego) podłączenia mediów.

• Kupując energooszczędny dom prefabrykowany można z łatwością zrezygnować z doprowadzenia gazu do domu, więc ten element nie jest najważniejszy przy analizie.
• Brak kanalizacji można zastąpić przydomową oczyszczalnią ścieków, jeśli warunki gruntowe na to pozwalają, niemniej zawsze jest to rozwiązanie zastępcze dla przyłącza do sieci kanalizacyjnej.
• Podobnie jest z wodą – zdarzają się działki budowlane bez możliwości podłączenia do sieci wodociągowej, w takiej sytuacji można się ratować studnią głębinową.
• Trzeba też sprawdzić, czy przez samą działkę lub w jej najbliższym otoczeniu nie przebiega pod ziemią uzbrojenie uniemożliwiające zabudowę działki zgodnie z naszymi planami, np. linie gazociągu wysokiego ciśnienia nie pozwolą zabudować działki w jej pobliżu, nawet jeśli działka jest budowlana. Oczywiście prawie wszystkie instalacje da się przełożyć i jest to praktykowane, ale trzeba mieć świadomość, iż pociąga to za sobą długotrwały proces projektowania i uzgodnień, a później wysokie koszty.

Najbardziej problematyczne będą działki oddalone od głównych dróg i nitek mediów – ich uzbrojenie bywa bardzo kosztowne.

Konfiguracja domu prefabrykowanego a zakup działki budowlanej

Dlaczego w ogóle mówimy o działce budowlanej w kontekście technologii prefabrykowanej? Ponieważ w naszym konfiguratorze możesz łatwo przystosować wybrany projekt do konkretnej lokalizacji pod względem zysków energii ze słońca czy ewentualnego hałasu. Podanie dokładnego adresu pozwala nam określić roczne zapotrzebowanie energetyczne budynku i sposób uzyskania maksymalnego komfortu termicznego przy uwzględnieniu warunków środowiskowych. Wiedząc, na co zwrócić uwagę przy zakupie działki tylko zyskujesz!

Nasz konfigurator:

• uwzględnia dane z najbliższej stacji pogodowej,
• podaje kalkulacje pod kątem rocznego zapotrzebowania domu na energię i rocznej emisji CO₂,
• umożliwia dobranie właściwych materiałów i technologii wpływających na energooszczędność budynku i komfort termiczny jego mieszkańców,
• wylicza koszty transportu komponentów domu na działkę.

Dzięki zastosowaniu konfiguratora możesz odpowiednio rozmieścić dom na planie i dopasować jego ułożenie względem kierunków świata, uzyskując kompromis między komfortem termicznym a satysfakcjonującym efektem wizualnym i obniżając rachunki za ogrzewanie w przyszłości – inwestycja w nowoczesny dom prefabrykowany zwraca się z każdym rokiem!

Tagi: budowa domu prefabrykowanego